Frais de Notaire: Ancien vs Neuf (Le Guide 2025)
Comprendre la différence massive entre les frais de notaire dans le neuf (2-3%) et l'ancien (7-8%). Calculs, taxes et astuces pour réduire la facture.
Frais de Notaire: Ancien vs Neuf (Le Guide 2025)
En France, ce que l'on appelle vulgairement "frais de notaire" est un abus de langage. En réalité, environ 80% de cette somme va directement dans les poches de l'État et des départements. Le notaire n'en garde qu'une petite partie.
La différence de coût entre acheter un appartement Ancien (déjà habité) et un appartement Neuf (VEFA - Vente en l'État Futur d'Achèvement) est gigantesque. Comprendre cela peut changer votre budget de plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Points Clés (Key Takeaways)
- Ancien : Comptez 7% à 8% du prix de vente.
- Neuf : Comptez 2% à 3% du prix de vente.
- Le mobilier : Vous pouvez déduire la valeur des meubles (cuisine, placards) du prix de vente pour réduire les taxes dans l'ancien.
- Frais d'agence : Mettez-les "à la charge de l'acquéreur" pour ne pas payer de taxes dessus.
1. Pourquoi cette différence de prix ?
L'Ancien (7-8%)
L'État considère que la valeur a déjà été créée. Il taxe la circulation du bien. La taxe principale s'appelle les Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO).
- Taxe départementale : ~4,5%
- Taxe communale : ~1,2%
- Frais d'assiette : ~2,37% de la taxe départementale.
- Émoluments du notaire : ~1% (dégressif).
Total : On arrive vite à 7,5% ou 8%.
Le Neuf (2-3%)
L'État veut encourager la construction. En contrepartie de la TVA à 20% que vous payez sur le prix du logement neuf (incluse dans le prix affiché), les droits de mutation sont quasi nuls. Vous ne payez que la Taxe de Publicité Foncière (0,715%) et les émoluments du notaire.
Exemple Concret : Budget 300 000 €
| Type de Bien | Prix Net Vendeur | Frais de Notaire Estimés | Coût Total | | :--- | :--- | :--- | :--- | | Ancien | 300 000 € | ~23 000 € | 323 000 € | | Neuf | 300 000 € | ~7 500 € | 307 500 € |
Différence : 15 500 €. C'est l'apport personnel qu'il faut sortir en plus pour l'ancien.
💡 Calculez vos frais exacts : Utilisez notre outil Simulateur de Frais de Notaire.
2. Astuce 1 : Déduire le Mobilier (Ancien) 🛋️
Dans l'ancien, vous payez des taxes sur le bien immobilier (les murs). Mais pas sur le mobilier (ce qui peut être déplacé). Si l'appartement a une cuisine équipée, des placards intégrés, de l'électroménager... vous pouvez lister ces objets et leur donner une valeur.
Exemple :
- Appartement : 300 000 €.
- Liste mobilier : 15 000 € (Cuisine : 8k, Placards : 4k, Électro : 3k).
- Base taxable : 285 000 €.
- Économie : ~1 200 € de frais de notaire gagnés.
Attention : Restez raisonnable (max 5% du prix) ou le fisc contrôlera.
3. Astuce 2 : Frais d'Agence "Charge Acquéreur" 🤝
Si l'annonce dit "Frais d'agence inclus (FAI)", vérifiez qui les paie officiellement dans le mandat.
- Charge Vendeur : Le prix affiché est de 300k. Vous payez des frais de notaire sur 300k.
- Charge Acquéreur : Le prix est "285k Net Vendeur + 15k Agence". Vous payez l'agence à part. Les frais de notaire ne s'appliquent QUE sur les 285k.
- Économie : Encore ~1 200 €.
4. Conclusion
Acheter dans le neuf coûte plus cher au m² à l'achat, mais les frais de notaire réduits (et l'absence de travaux) compensent une partie du surcoût. Dans l'ancien, ne signez jamais sans avoir optimisé votre "liste de mobilier" et vérifié le mandat de l'agent immobilier. Ce sont des milliers d'euros faciles à récupérer.
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