Le Guide Ultime de l’Amortissement Hypothécaire : Systèmes Français vs Allemand vs Américain

Comprendre le fonctionnement de votre hypothèque est tout aussi important que de trouver le taux d'intérêt le plus bas. La façon dont votre prêt est amorti —remboursé au fil du temps— peut avoir un impact significatif sur vos mensualités et le total des intérêts que vous payez.

Dans ce guide, nous explorerons les trois systèmes d'amortissement les plus courants utilisés dans le monde : le Système Français, le Système Allemand et le Système Américain.

Qu'est-ce que l'Amortissement d'un Prêt ?

L'amortissement est le processus d'étalement d'un prêt en une série de paiements fixes au fil du temps. Vous rembourserez les intérêts et le capital du prêt en montants différents chaque mois, selon le système utilisé.

1. Le Système Français (Paiement Constant)

Le Système d'Amortissement Français est la méthode la plus utilisée dans de nombreuses parties du monde, y compris la majeure partie de l'Europe et pour les hypothèques standard aux États-Unis.

Caractéristiques Clés :

• Mensualité : Constante. Vous payez exactement le même montant chaque mois.
• Intérêt vs Capital : Au début, une grande partie de votre paiement va aux intérêts. À mesure que le solde du capital diminue, la part des intérêts rétrécit et une plus grande partie de votre paiement va au capital.

Avantages et Inconvénients :

• Avantages : Prévisibilité. Vous savez exactement ce que vous devez budgétiser chaque mois.
• Inconvénients : Vous constituez votre capital lentement dans les premières années.

2. Le Système Allemand (Amortissement Constant)

Le Système d'Amortissement Allemand fonctionne différemment. Au lieu d'une mensualité fixe, le montant du capital que vous remboursez chaque mois est fixe.

Caractéristiques Clés :

• Mensualité : Variable (Décroissante). Votre premier paiement est le plus élevé et il diminue chaque mois.
• Intérêt vs Capital : Vous payez un montant fixe de capital plus les intérêts sur le solde restant. Puisque le solde baisse chaque mois, les intérêts baissent, et donc votre paiement total aussi.

Avantages et Inconvénients :

• Avantages : Vous payez moins d'intérêts totaux sur la durée du prêt par rapport au système français. Vous constituez votre capital plus rapidement.
• Inconvénients : Les paiements initiaux sont significativement plus élevés, ce qui peut être un fardeau pour les premiers acheteurs.

3. Le Système Américain (Intérêts Seulement)

Le Système Américain, souvent appelé prêt "In Fine" ou "Intérêts Seulement" (Interest-Only), est assez distinct.

Caractéristiques Clés :

• Mensualité : Très basse (Intérêts seulement).
• Intérêt vs Capital : Vous ne payez que les intérêts dus chaque mois. Vous ne remboursez aucun capital pendant la durée.
• Paiement Ballon : À la fin de la durée du prêt, vous devez rembourser la totalité du montant initial du prêt en une seule fois.

Avantages et Inconvénients :

• Avantages : Mensualités extrêmement basses pendant la durée. Bon pour les investisseurs qui prévoient de vendre la propriété avant la fin du terme ou qui ont des flux de trésorerie irréguliers.
• Inconvénients : Extrêmement risqué. Vous ne constituez aucun capital. Vous faites face à un paiement massif à la fin.

Quel Système est Fait pour Vous ?

• Choisissez le Français si vous avez besoin de stabilité et d'un budget constant.
• Choisissez l'Allemand si vous pouvez vous permettre des paiements initiaux plus élevés et voulez économiser sur le total des intérêts.
• Choisissez l'Américain seulement si vous êtes un investisseur expérimenté avec une stratégie de sortie claire.

Peu importe le système que vous envisagez, faire les calculs est essentiel.