Louer ou Acheter en France : La Règle des 5% et le Coût d'Opportunité

Note: Ce contenu est spécifique au marché immobilier français.

En France, l'adage dit que "louer, c'est jeter de l'argent par les fenêtres". Mais est-ce mathématiquement vrai ? Pas toujours.

L'achat immobilier en France comporte des coûts irrécupérables massifs (frais de notaire, taxe foncière, intérêts) qui peuvent rendre la location plus rentable sur le court et moyen terme.

Pour trancher, les experts utilisent la Règle des 5%.

Qu'est-ce qu'un Coût Irrécupérable ?

Quand vous louez, le loyer est un coût irrécupérable. L'argent est parti. Mais quand vous achetez, vous avez aussi des coûts à fonds perdus :

1. Frais de Notaire : 7-8% du prix (dans l'ancien). C'est une perte sèche immédiate.
2. Intérêts d'emprunt : L'argent que vous donnez à la banque.
3. Taxe Foncière : Un impôt annuel que seul le propriétaire paie (souvent 1 à 2 mois de loyer équivalent).
4. Charges de Copropriété : Les travaux, l'ascenseur, le syndic (partie non récupérable sur le locataire).

La Règle des 5% (Version Française)

Cette règle estime que les coûts irrécupérables annuels d'un propriétaire représentent environ 5% de la valeur du bien.

• 1% Taxe Foncière + Charges
• 1% Entretien / Travaux
• 3% Coût du Capital (Intérêts ou coût d'opportunité de votre apport).

Le Calcul

Prenez le prix de l'appartement que vous visez : 300 000 €.

• 300 000 € x 5% = 15 000 € par an.
• 15 000 € / 12 mois = 1 250 € par mois.

Le Verdict :

• Si vous pouvez louer un bien équivalent pour moins de 1 250 €, il est financièrement plus sage de LOUER et d'investir la différence.
• Si le loyer est supérieur à 1 250 €, il vaut mieux ACHETER.

Le Facteur "Durée de Détention"

En France, à cause des Frais de Notaire (8%), il faut généralement au moins 5 à 7 ans pour amortir ces frais de départ. Si vous pensez déménager dans 3 ans, restez locataire. Vous perdriez de l'argent en achetant.

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